A mesterséges intelligencia (AI) gazdasági hatása áll a Colliers legfrissebb magyarországi piackutatásának középpontjában, amelyet Tóth Kristóf, a Colliers Associate Director és Head of Research szakértője publikált. Az AI rövid idő alatt túllépett a feltörekvő technológia szerepén, és egyre inkább a vállalati mĹąködés átalakulását meghatározó strukturális tényezővé válik.

Az Európai Unióban 2025-ben a legalább tíz főt foglalkoztató vállalkozások 20%-a használt legalább egy AI-alapú technológiát, szemben a 2024-ben mért 13,5%-kal. Magyarország 10,4%-os alkalmazási aránya továbbra is elmarad az uniós átlagtól, ugyanakkor a hazai piac az egyik legdinamikusabb növekedést mutatta a régióban: az AI vállalati használata egyetlen év alatt 39,9%-kal bővült – derül ki a Colliers elemzéséből.

Magyarország gyorsuló növekedési pályán, jelentős további potenciállal

Az AI néhány év alatt a kísérleti fejlesztések világából a vállalati stratégia egyik meghatározó elemévé vált. Ma már nem csupán új informatikai eszköztárként tekintünk rá, hanem olyan általános célú technológiaként, amely a döntéshozataltól és az ügyfélkiszolgálástól egészen a termelésig a vállalati értéklánc számos pontját képes átalakítani.

Ez a strukturális változás a kereskedelmi ingatlanpiac számára is jelentős következményekkel jár. Az ingatlanok iránti kereslet alakulását egyre kevésbé lehet kizárólag a foglalkoztatotti létszám vagy a gazdasági kibocsátás várható változása alapján megítélni. Az épületek technológiai felkészültsége és alkalmazkodóképessége önálló versenytényezővé válhat.

A technológia alkalmazása ugyanakkor korántsem egyenletes a vállalati szektorban. A nagyvállalatok mintegy 40%-a már használ AI-technológiát, míg a kisvállalatok körében ez az arány 8,7%. Ingatlanpiaci szempontból ez különösen fontos különbség, hiszen a korszerĹą irodaházak, ipari parkok és logisztikai központok meghatározó bérlői jellemzően a nagyobb, gyakran nemzetközi hátterĹą vállalatok. Emiatt a technológiai átállás hatása a professzionális ingatlanpiacon jóval hamarabb és erőteljesebben jelentkezhet, mint amit az országos átlag önmagában mutat.

Irodapiac: tovább erősödhet a minőségi ingatlanok iránti kereslet

Az irodapiacon a mesterséges intelligencia egyszerre mérsékelheti és növelheti a keresletet. A dokumentumfeldolgozás, az adatelemzés, a jelentéskészítés vagy az ügyféltámogatás automatizálása csökkentheti a rutinszerĹą feladatok elvégzéséhez szükséges munkaerőigényt, ezáltal pedig az egy munkavállalóra jutó irodaterület iránti igényt is.

A folyamat azonban jóval összetettebb annál, mint hogy egyszerĹąen csökken a szükséges munkaállomások száma.

Ahogy az AI egyre több ismétlődő feladatot vesz át, felértékelődhet a magasan képzett, üzleti döntéshozatalban jártas és technológiailag felkészült munkatársak szerepe. Az értük folyó versenyben az iroda már nem pusztán költségtényező, hanem a termelékenységet, az együttmĹąködést és a munkavállalói kötődést támogató infrastruktúra.

A vállalatok ezért akár kisebb területen is magasabb minőséget kereshetnek. Előnybe kerülhetnek azok az épületek, amelyek kiváló digitális infrastruktúrát, rugalmasan alakítható alaprajzot, jól használható közösségi tereket, erős ESG-teljesítményt és könnyĹą megközelíthetőséget kínálnak.

A kereslet így összességében nem feltétlenül tĹąnik el, hanem inkább a korszerĹąbb, magasabb minőségĹą irodai állomány felé rendeződhet át. Ez a tendencia Budapest esetében különösen hangsúlyossá válhat.

Ipari és logisztikai ingatlanok: egyre fontosabbá válik a mĹąszaki tartalom

Az ipari és logisztikai szegmensben az AI elterjedtsége egyelőre alacsonyabb, technológiai hatásai azonban közvetlenebbül jelenhetnek meg az ingatlanok mĹąszaki követelményeiben.

A prediktív karbantartás, a gépi látás, az automatizált minőség-ellenőrzés és a termelésirányítás bevezetése nemcsak fejlettebb szoftveres megoldásokat igényel, hanem nagyobb villamosenergia-kapacitást, megbízható adatkapcsolatot, korszerĹą érzékelő- és vezérlőrendszereket, valamint rugalmasan alakítható gyártási tereket is.

A technológiai fejlődés ezzel párhuzamosan az épületekkel szemben támasztott mĹąszaki elvárásokat is magasabb szintre emeli. Magyarországon mindez különösen fontos az autóipar, az elektronikai ipar és az akkumulátorgyártás jelentős súlya miatt.

A mesterséges intelligenciát már használó hazai vállalatok 22,8%-a termelési folyamatokban is alkalmazta a technológiát, ami meghaladta a 20,8%-os uniós arányt. Ez arra utal, hogy az intelligens gyártás már nem csupán hosszú távú jövőkép, hanem egyes vállalatoknál jelenleg is mĹąködő gyakorlat. Az ipari ingatlanok értékét ezért egyre inkább az is meghatározhatja, hogy mennyire képesek kiszolgálni az automatizálás következő hullámát.

A logisztikai ingatlanoknál az útvonal- és flottaszervezés, a kereslet előrejelzése, a készletgazdálkodás és a raktári folyamatok automatizálása alakíthatja át az ingatlanokkal szembeni elvárásokat.

A megfelelő belmagasság, a jó teherbírású és egyenletes padló, a megbízható energiaellátás, a gyors adatkapcsolat és a bővíthetőség egyaránt fontosabb kiválasztási szemponttá válhatnak.

Az AI hatását ezért nem csupán az újonnan igényelt négyzetméterekben érdemes mérni. Legalább ilyen jelentős lehet a meglévő ingatlanállomány mĹąszaki átárazódása is. A korszerĹą, automatizációra előkészített létesítmények prémiuma indokoltabbá válhat, miközben a nehezen fejleszthető épületek versenyhátránya növekedhet.

A tulajdonosok számára mindez azt jelenti, hogy a villamosenergia-kapacitás, az adatátviteli infrastruktúra és a belső terek alakíthatósága már nem pusztán üzemeltetési kérdés, hanem az ingatlan hosszú távú jövedelemtermelő képességének része. A fejlesztési döntésekben így a jövőbeni technológiai tartalék legalább olyan fontos szemponttá válhat, mint a jelenlegi bérlő rövid távú igényei.

Retail, hotel és építőipar: eltérő csatornákon keresztül jelentkező hatások

A retail szektorban az AI elsősorban a mĹąködés pontosságát és hatékonyságát javíthatja. A kereslet előrejelzése, a vásárlói szokások elemzése, a személyre szabott ajánlatok és a készletoptimalizálás révén a kereskedők gyorsabban igazíthatják kínálatukat az egyes üzletek és vonzáskörzetek tényleges teljesítményéhez.

Az ingatlanpiaci hatás várhatóan nem a területigény látványos növekedésében, hanem a bolthálózat, az elektronikus értékesítés és a kiszolgáló logisztika szorosabb összehangolásában jelenik meg. A technológiát hatékonyan alkalmazó kereskedők ugyanazon a területen is nagyobb forgalmat és kiegyensúlyozottabb készletgazdálkodást érhetnek el.

Ez a bérbeadók számára is értéket teremthet, hiszen a termelékenyebb és pénzügyileg stabilabb bérlők javíthatják egy üzletközpont vagy kiskereskedelmi park jövedelemtermelő képességét. A digitális és fizikai értékesítési csatornák összefonódása emellett felértékelheti azokat a helyszíneket, amelyek hatékony áruátvételt, gyors kiszállítást és rugalmas üzemi hátteret biztosítanak.

A hotelszegmensben a dinamikus árképzés, a bevételgazdálkodás, a foglaltság előrejelzése, a személyre szabott vendégkommunikáció és az automatizált ügyintézés kerülhet előtérbe. Ezek az alkalmazások elsősorban nem új kapacitást teremtenek, hanem a meglévő kapacitás kihasználását javíthatják. A megfelelően bevezetett AI-megoldások egyszerre növelhetik a jövedelmezőséget és mérsékelhetik az üzemeltetés élőmunka-igényét, így a technológiai érettség a szállodák versenyképességének egyik tényezőjévé válhat.

Az építőiparban a mesterséges intelligencia a teljes fejlesztési folyamat számos pontján alkalmazható. A tervezés támogatása, az épületinformációs modellek optimalizálása, a költségbecslés, az ütemezés, a kockázatok korai azonosítása és a képfeldolgozáson alapuló helyszíni ellenőrzés egyaránt hozzájárulhat a hibák és a késedelmek mérsékléséhez.

Magyarországon, ahol a munkaerő rendelkezésre állása, az építési költségek és a fejlesztések átfutási ideje továbbra is fontos korlátozó tényező, a termelékenység javulása érdemben módosíthatja egyes projektek gazdaságosságát.

Az AI felgyorsíthatja az ingatlanpiac minőségi átrendeződését

A Colliers elemzésének egyik fontos következtetése, hogy az AI hatását nem érdemes egyszerĹąen az ingatlankereslet növekedéseként vagy csökkenéseként értelmezni. A technológia ennél összetettebb folyamatot indíthat el, és felgyorsíthatja az ingatlanpiac minőségi differenciálódását.

Egyre nagyobb jelentőséget kaphatnak azok az ingatlanok, amelyek nem csupán helyet biztosítanak a vállalati mĹąködéshez, hanem annak technológiai fejlődését is képesek kiszolgálni. A korszerĹą digitális infrastruktúra, a rugalmasan alakítható terek, a megfelelő energiaellátás és az automatizációra való felkészültség így az ingatlanok hosszú távú versenyképességének meghatározó elemeivé válhatnak.

A gyorsan bővülő, ugyanakkor még felzárkózó magyar AI-piac ezért egyszerre jelenthet növekedési lehetőséget és alkalmazkodási kényszert az ingatlanpiaci szereplők számára. A kérdés egyre kevésbé az, hogy a technológia hatással lesz-e a kereskedelmi ingatlanpiacra, hanem az, hogy az egyes épületek és tulajdonosaik milyen gyorsan tudnak alkalmazkodni az új technológiai követelményekhez.

A részletes összefoglaló az alábbi oldalon tölthető le: 

https://www.colliers.com/hu-hu/research/2026-hungary-ai-economy-whitepaper 

English Summary

Artificial intelligence is rapidly moving beyond its role as an emerging technology and is becoming a structural driver of change across the corporate sector, with growing implications for Hungary’s commercial real estate market. While only 10.4% of Hungarian companies with at least 10 employees used AI technologies in 2025, the adoption rate increased by 39.9% in just one year, highlighting the market’s strong growth potential. AI is expected to reshape demand across offices, industrial and logistics facilities, retail, hotels and construction, with technology-readiness increasingly becoming a key factor in real estate competitiveness. In the office sector, demand may shift towards higher-quality, digitally connected and flexible buildings, while industrial and logistics properties will increasingly require stronger power capacity, data connectivity and automation-ready infrastructure. Overall, the growing adoption of AI is likely to accelerate the qualitative differentiation of the Hungarian real estate market, increasing the importance of buildings that can adapt to evolving technological requirements.