Lassú átrendeződés zajlik a hazai irodapiacon. Az amerikai és nyugat-európai szegmensre jellemző mélyrepülés nálunk nem érzékelhető, de a pandémia előtti pezsgésre és beruházási lázra is sokat kell még várni. Az előnyös lokációjú, emellett megfelelő ESG-stratégiával épült vagy felújított, alacsony fenntartású irodaházakra azonban a tapasztalatok szerint továbbra is jelentős kereslet van ‒ állítja az Alfa Group szakértője.

Ohad Epschtein

A pandémia elején napok alatt kiürült irodaházak, majd a fokozatos visszatérés után mára a legtöbb cégnek karakteresen kialakultak a munkavégzés rendjére vonatkozó új szabályai, ami leginkább – különösen a nemzetközi vállalatoknál – heti 2-3 nap irodai és ugyanennyi otthonról végzett munkát jelent ‒ foglalta össze Ohad Epschtein, az ingatlanbefektetéssel foglalkozó Alfa Group vezetője. Az igények tehát stabilizálódtak, miközben a néhány esztendővel korábban kötött, többéves szerződések csak fokozatosan futnak ki, az elvándorlás mértéke nem kezelhetetlenül magas. Az Amerikában és Nyugat-Európa nagyvárosaiban igencsak akut probléma egyelőre elkerülte a hazai irodapiacot.

A teljes szektorra kitekintve az irodabérlés ára Budapesten jellemzően négyzetméterenként havi 9-25 euró között mozog, de az ajánlatok többsége inkább 12 és 17 euró közötti, az elhelyezkedéstől, besorolástól függően. Ma, amikor az euró is inflálódik, ezt a cégek évente indexálják, jellemzően például az Eurostat adatai alapján. Azoknál, akik forintban fizetik a bérleti díjat, az árfolyamkockázat is tényező lehet.

„Ebben a helyzetben azt látjuk, hogy a jó lokációjú, azaz például Budapest esetében tömegközlekedéssel és autóval is jól megközelíthető irodák indulnak nagy előnnyel, nem véletlen, hogy a mi befektetéseink során is ez lett az egyik elsődleges szempont. A másik vízválasztó pedig a fejlesztők által ESG-tényezőknek, vagy „zöld” irodakoncepciónak nevezett, de a bérlők oldaláról gyakran egyszerĹą rezsikérdésként megfogalmazott szempont” ‒ mondta ki nyíltan a szakember. Természetesen sok olyan cég is van, amely a saját imázsa, karbonlábnyomának csökkentése miatt is kizárólag zöld irodában hajlandó gondolkodni, de a hazai kkv-szektor motivációja ettől gyakran különbözik, bár a megoldás azonos.

Az elmúlt időszakban nagyon sok cég „megégette” magát azzal, hogy a korábban minden tekintetben megfelelő iroda szinte marginális rezsiszámlái egyik napról a másikra a profitjukat, rosszabb esetben mĹąködésüket kezdték veszélyeztetni, miközben a mozgásterüket többéves bérleti szerződés korlátozta. Ott, ahol a bérlemény a legkorszerĹąbb energetikai követelmények mentén épült vagy mĹąködött, például hőszivattyúkat használt gáz helyett, vagy napelemes rendszerrel támogatta az energiaigényeket, ez sokkal kevésbé jelentett problémát. Ennek megfelelően a piac egységesen a zöld, korszerĹą, olcsóbban fenntartható irodák felé mozdul, bármilyen kategóriában ‒ mutatott rá Ohad Epschtein.

Tehát a kínálat és a kereslet is lassan nő, utóbbi szinte kizárólag zöld irodák iránt, amilyet pl. az Alfa Group is fejleszt Budaörsön. Ennek megfelelően az ingatlanberuházók, mielőtt új épületben gondolkodnának ‒ aminek banki finanszírozása ma korántsem egyértelmĹą ‒ elsősorban a meglévőket igyekeznek energetikai szempontból „rendbe tenni”, korszerĹąsíteni, ami egyébként sok hasonlóságot mutat a lakáscélú projektek és a magánbefektetők gondolkodásával is.