Kevesebb irodaterületre lesz szükség a jövőben, a bevásárlóközpontoknak eseményorientálttá kell válniuk és a blokklánc térhódítására is fel kell készülni a kereskedelmi ingatlanok piacán a Deloitte elemzése szerint. Az ágazat hagyományos szereplőinek pedig meg kell barátkozniuk azzal, hogy a technológiai cégek ebben a szegmensben is átírják a régi szabályokat.

Jelentős átalakulást hoz a kereskedelmi ingatlanok piacán a technológiai fejlődés, a digitalizáció és az automatizáció, átfogó változásokra kell felkészülniük az irodafejlesztőknek és a bevásárlóközpontok üzemeltetőinek egyaránt. A Deloitte szakértői innovatív adatelemzéssel tették lehetővé, hogy bepillanthassunk az ingatlanpiac jövőjébe, ezzel is segítve az érintettek felkészülését.  

Hogyan fogunk dolgozni?

A digitális forradalom alapvető változásokat hoz a munka világában. A mostani munkakörök megváltoznak, akárcsak a munkaerő iránti kereslet és a munkavégzés módja. Az alacsony képzettségĹą, digitális szakértelem nélküli dolgozók (főként szakmunkások, betanított és segédmunkások) iránti igény jelentősen visszaeshet. A szellemi munkakörök egyre inkább adatvezéreltek lesznek és gyakran távolról is végezhetőek, ami hatással lesz az irodahelyiségek iránti keresletre, azok kialakítására és infrastruktúrájára. 

Az irodahelyiségek mérete várhatóan csökkeni fog a távmunka miatt, azonban az emberek időről időre valószínĹąleg továbbra is bejárnak majd az irodákba. Az irodák elsősorban a belvárosban lesznek teljesen modernizált vagy újépítésĹą high-tech épületekben, amelyek kiemelkedően hatékonyak és alkalmasak a csapatmunkára. A fejlett közösségi közlekedés és az önvezető autók elterjedése csökkentheti az irodákba történő bejutás idejét, és szükségtelenné teheti nagy mennyiségĹą parkolóhely kialakítását.

Hogyan fogunk vásárolni?

A kereskedelmi ingatlanok iránti keresletet tovább csökkentheti az online vásárlás további előretörése vagy akár a 3D nyomtatók elterjedése. A „Just-in-time” logisztika már most egyre elterjedtebb, a drónokkal történő házhozszállítás előreláthatólag egyre gyorsabb és biztonságosabb lesz. Az úgynevezett „luxus bevásárlóutcák”, mint a budapesti Deák Ferenc utca és a Váci utca, nagy valószínĹąséggel továbbra is fennmaradnak jelenlegi formájukban a „látni és látszani” funkciójuknak köszönhetően, azonban a kisebb, nem a központban elhelyezkedő üzletekre egyre nagyobb nyomás helyeződhet. 

A bevásárlóközpontoknak eseményorientáltakká kell válniuk, hogy jobban megfeleljenek a vásárlók igényeinek és egyfajta élményt tudjanak nyújtani az egyszerĹą vásárláson felül. A bevásárlóközpontok mĹąködését és profitabilitását nagyban befolyásoló változásokról, és ezeknek a forgalomarányos bérleti díjra gyakorolt hatásáról egy későbbi cikkünkben fogunk foglalkozni.

Ki fog profitálni az ingatlanokból a jövőben?

Az alábbi ábrán a jövőben a bérbeadásból származó jövedelem megoszlását hasonlítottuk össze a piaci szereplők között a mostani helyzettel. Bázisként a jelenlegi piaci helyzetet 100-ként jelöltük.

Jelenleg az ingatlanbefektetők közvetlen megtérülése elsősorban a bérbeadásból és eladásból származik. A jövőben egy új tényező lesz egyre értékesebb: a felhasználókról gyĹąjtött adatok. A ma ismert klasszikus bérleti díj arányaiban csökkenhet, de figyelembe véve a gyĹąjtött adatok hozzáadott értékét az ingatlaneszközökből nyerhető összérték több lehet. Mindazonáltal összességében az ármozgás mérsékelt lehet, hiszen a digitalizálás növeli a termelékenységet és a hatékonyságot, így általánosságban csökkenti a kereskedelmi ingatlanok iránti keresletet, ami - a jelen piaci helyzetet alapul véve - túlkínálathoz vezethet.

Az ingatlanpiaci szereplők tekintetében, az átláthatóbb piac, és a tulajdonosok illetve a bérlőik közötti automatizáltabb, közvetlen tárgyalások miatt az ingatlanügynökök szerepe csökkenhet, vagy megváltozhat. Általánosságban elmondható, hogy az ingatlanügyletek gyakran olyan technológiákon alapulnak majd, mint a blokkláncok és az ehhez kapcsolódó okosszerződések, így csökken az igény bármilyen harmadik fél közremĹąködésére.

Az átalakulás nyertesei között lehetnek a kormányzatok, amelyek megtalálhatják az utat arra, hogy részesüljenek a fejlődés előnyeiből új adómodellek révén (pl. digitalizációs vagy „robot adó”). Az ebből származó többletjövedelemre szükség lehet ahhoz, hogy finanszírozni tudják az esetlegesen megnövekedett munkanélküliség miatti társadalmi problémák enyhítésének költségeit. A jövő bankjainak a finanszírozásban versenytársai lehetnek a közösségi finanszírozási („crowdfunding”) platformok és a FinTech cégek, ami azt eredményezi, hogy csökken a bankok részesedése az értékláncból.

„A változásokból azok a technológiai cégek profitálhatják a legtöbbet, amiket ma szinte egyáltalán nem tekintünk az ingatlanpiac a meghatározó szereplőinek. A jelenlegi technológiai óriások vagy akár elszánt startupok megtalálhatják majd az útjukat az ingatlanszektorba, ami számukra annál vonzóbbá válik, minél több adatot termel. Ezek a vállalatok olyan adatvezérelt üzleti modelleket hozhatnak létre, amelyekkel értéket teremtenek a bérlőknek, miközben felhasználói adatokat gyĹąjtenek. A hightech környezet támogatását kombinálva a digitális üzleti modellekben szerzett átfogó tapasztalattal, ezek a technológiai cégek meghódíthatják az építési és üzemeltetési szektort, nagy részesedést szerezve maguknak az ingatlan értékláncból, ha a jelenlegi piaci szereplők nem tudják felfedezni és “kibányászni” az big data világában rejlő kincset maguktól” – mutatott rá dr. Gömöri Gábor, a Deloitte Legal ingatlanjogi csoportjának vezetője.